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Allemagne

Le foncier maître de la rentabilité

À l’occasion de l’édition 2017 des journées de la Lucine organisées au mois de septembre, Horsch a invité Karl-Heinz Mann, associé fondateur du cabinet de conseil privé LBB GmbH en Allemagne qui officie sur près de 400000 ha et auprès de 330 exploitations. Il a évoqué notamment le prix du foncier outre-Rhin.

En Allemagne, le prix du fermage est différencié des autres coûts de production car il représente une charge importante. Nous éditons d’ailleurs toujours un résultat hors fermage. Il permet entre autres d’estimer si les résultats de l’exploitation couvrent la location des terres. Il est un indicateur essentiel car le prix du fermage a tendance à croître sans arrêt.

Plusieurs raisons expliquent cette tendance :

D’abord, l’argent ne coûte pas cher à emprunter. Ce qui incite les investisseurs à se lancer dans la terre. Le foncier est un secteur où le rapport bénéfice/risque est favorable. C’est une valeur refuge car il n’y a pas de dévaluation possible. Enfin, l’impôt sur la succession est nul jusqu’à une valeur de 26 millions d’euros de valorisation de l’entreprise s’il y a poursuite de l’activité agricole.

Au-delà de ces raisons communes, il existe des explications différentes de l’augmentation du prix du foncier entre l’Allemagne de l’Est et de l’Ouest.

En ex-Allemagne de l’Est, le marché du foncier est libre et les terres affichent un potentiel de rendement globalement important. Au moment de la privatisation des terres après la chute du mur de Berlin, l’État a vendu ses terrains aux taux les plus élevés. Ce qui a nécessairement insufflé une tendance haute au marché, amplifiée désormais par le contournement des lois empêchant des entreprises extérieures au monde agricole d’investir dans des exploitations.

À l’Ouest, les raisons du renchérissement des terres sont différentes. Il s’explique par une forte demande foncière due à la production animale intensive qui nécessite des surfaces importantes pour valoriser les effluents d’élevage. Le prix du fermage peut atteindre 1200 euros/ha. Le besoin de surface pour les unités de méthanisation est aussi une autre raison. S’ajoutent à cela des terres à fort potentiel également et une fiscalité avantageuse sur le foncier.

Un contexte qui entame la rentabilité de beaucoup d’exploitations dont le résultat hors foncier est inférieur à la valeur moyenne des terres. Au-delà de cet aspect pécuniaire, la relation avec les propriétaires est devenue essentielle en Allemagne afin de ne pas se voir amputer de surfaces. Karl-Heinz Mann estime qu’il faut un équivalent temps plein pour assurer la relation avec les propriétaires pour une ferme de 2000 ha.

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